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我们如何补贴郊区

Wikimedia Commons /Brendelsignature.

当你拍照“联邦补贴房屋”时,介乎什么图像弹出?大多数人想象一个低收入的公共住房塔,一个无家可归的避难所或冒犯公寓楼。

不—郊区房主 是住房补贴的最大收件人。结果,郊区 支配 住房在美国。几十年来,联邦财政法规通过三个关键机制激励单家族家庭:

  1. 保险
  2. 国家抵押贷款市场
  3. 债务结构的新标准

住房市场将这些细节从典型的购房者身上隐藏。因此,大多数人都没有意识到这些补贴。但他们的效果是惊人的—他们确定了美国发展的位置和形状。

恢复住房行业的新交易

这些天债务有一个负面的内涵。信用卡,学生贷款和自动贷款是让许多美国人对其大部分生活中债务的锚点。同时,我们认为抵押贷款非常不同 - 它们被视为投资,成年的象征,以及金融稳定的迹象。

情况并非总是如此。在20世纪初,抵押贷款就像其他任何债务一样。如今付款是 扩散;传播开 几十年来,但后来他们 几年后,一下子都是如此。大多数人在术语结束时没有足够的现金。偿还一些人并为他们仍然欠的任何东西谈判新贷款是标准的。

在经济蓬勃发展的同时,这项工作很好,但投资者在1929年股市崩盘后拒绝续签贷款。房主错过了付款和 止赎利率加倍 。房地产业崩溃,用它带来经济。

新政政策制定者意识到恢复经济依赖于恢复住房部门。 1934年,他们创建了联邦住房管理局(FHA),有两个主要授权:

  1. 恢复住房市场,和
  2. 让房屋适合更多美国人

在追求这些目标时,FHA确定了新私人开发的设计,结构和位置。反过来,它使郊区是美国占主导地位的住房形式。

(Darko Zeljkovic / Shutterstock)

“美国历史上最雄心勃勃的郊区化计划”

通过赠送贷款人无法拒绝,FHA在住宅设计上行使巨大的力量。 抵押贷款必须符合有资格获得联邦保险的自以为是的一系列标准。贷款人可以投资该计划未涵盖的抵押贷款,但他们对符合指南的家庭有很强的偏好。遵守是保险的强制性,因此他们迫使开发商遵守规则。到1959年,25年后形成了25年,FHA帮助三个美国家庭购买了一个家庭。

FHA规则有内容和明确的家庭企业应该想要的层次结构。他们有两个关键目的:刺激经济,并限制市场只是良好的投资。这些目标 - 加上时间的社会假设 - 反映在FHA对抵押贷款的评估中。标准包括:

  • 大型新家的得分较高,因为它们增加了对劳动力和材料的需求。较小的空间的较大的家庭并没有为新家具创造需求。具有长途走廊和陡峭的楼梯等特点降低了评分,因为他们阻止了家具的易于移动。
  • 据信邻近住房股票的同质性表示稳定的房价。为了获得FHA评估的最大分数,手册首选房屋成为“稀疏开发的新邻居......在很少几年内完成的一部分。”
  • 理想的房子有“阳光,通风,风景展望,隐私和安全”,“有效的园林绿化和园艺”增加了它的价值。该指南建议房屋距离道路至少15英尺,往往与邻居院子相匹配的良好草坪有助于评级。
  • 本手册对如何建造街道的严格定义。
  • 它规定了最小的街道宽度和其他特定测量。
  • 它推荐了一个层次的网络,主要的动脉道路与较小的街道隔行隔行。这个想法是通过交通分离并实现高效的流通。
  • 它看到了Cul-de-Sacs作为最理想的家园,因为它们最孤立于来自附近外面的脚和汽车交通。
  • 指导方针赞成自动 - 而不是过境导向的发展。这一想法是,这将增加对汽车的需求,这是美国制造业的成长部分。
  • 本手册强调,郊区必须安排促进严格分离土地用途
  • 与“商业,工业,工业或制造企业”的多用足区被视为威胁住宅价值。因此,FHA根本没有为一楼是一个上面有居民的商店的单位提供保险,大部分机构的一生。
  • 发展如你在格林威治村和东海岸城市的其他传统社区所看到的,无法获得FHA贷款。 (这些规则仅在2015年发生了变化。)
  • “不会有角落杂货;如果有的话,他们将被分组成一个购物中心,“Tom Hanchett写道 另一个“补贴住房”。

这些标准的综合效果是 美国历史上最雄心勃勃的郊区化计划。 FHA青睐郊区,所以细分在几十年内成为最常见的社区类型之一。

郊区的新边疆

新交易计划也使郊区扩展到新地区。在抑郁症之前,抵押贷款非常局部。投资者无法从远处贷款,因此资本在缓慢增长的地区积累,并且在快速增长的地方稀缺。

在商品化抵押贷款中,新的交易计划是第一次成为国家抵押贷款市场。 FHA指南标准化的房屋贷款,允许全国各地的贷款人处理相同评级的贷款 可替代。由于FHA检查员确保了这些房屋的质量, “来自全国各地的投资者会确切地知道特定抵押贷款的价值。” 首次,资本丰富的投资者可以为开发人员借入扩展到南部和西部的开发人员。

创造了 联邦国家抵押贷款协会 (FNMA,1938年更好地称为Fannie Mae)进一步迈出了这一步。 Fannie Mae通过从贷方购买抵押贷款创建了二级市场。它为这些发起者创造了流动性,这又允许它们承保更多的抵押贷款。联邦政府创造了 Freddie Mac(FHLMC) 1970年用于类似目的。这些二级市场和FHA指南的结合实际上是对郊区蔓延的大规模融资,都是联邦政府的促进。

政府还规定了抵押贷款利率的国家限制。它为整个国家创建了一个标准率,在巨大的变化之前。抵押贷款在西部和南方比在资本丰富的东北方面更昂贵。新的标准利率使其在西南部的新发展提供资金。这一补贴了该国稀少人口稠密的地区,同时不利地区较旧的大都市区。它还恰逢创建了州际公路系统,我们将在即将到来的帖子中进行更详细的细节。

郊区的新市场

虽然联邦计划增加了市场的地理规模,但它们也增加了能够负担得起的人数。他们通过两种方式调整抵押债务结构来实现这一目标:

1.通过在更长的一段时间内展开它们,他们减少了每月付款的规模。

  • 联邦支持贷款要求至少10年的条款,取代20世纪20年代的气球抵押贷款。这为我们今天拥有的标准30年抵押贷款铺平了道路。
  • 借款人 专注于这些月度付款的规模 而不是总数,所以这使抵押贷款更加负担得起,而没有实际降低成本。

2.联邦计划削减了可接受的下调付款。

  • 之前,买方必须支付50%的购买价格的现金,但随着FHA保证,银行愿意接受仅限10%的款项。
  • 奖励G.I.S退回从WWII,退伍军人管理局(VA)也提供抵押援助援助。 VA保险计划比FHA更慷慨,所以由MidCentury Banks提供低至0%至新退回的退伍军人。这些在几年内设定了传统抵押贷款的标准。

哈佛经济学家爱德华格莱尔 描述 “在税法中明确的抵押补贴”的影响和在FREDDIE MAC和Fannie Mae中隐含的抵押权 波士顿地球 op-ed:

这些家庭借款补贴......将人们从美国的城市中心拉出。超过85%的独立房屋的人是业主占用者,部分原因是租赁导致家庭折旧。超过85%的人在较大的建筑租金中。由于所有权和结构类型密切相关,因此补贴房主鼓励人们离开城市高升高并进入郊区的房屋。

通过制作长期,摊销贷款低廉的贷款,否定的常态,联邦政策使数百万人购买单户住宅。这些房主热情地进入了西部的新大规模的细分。

无形的补贴

在地面,抵押贷款似乎是一个主要的自由市场企业。买家通过私人经纪人来融资;他们通过私人房地产经纪人找到一个家;他们从私人开发人员购买他们的家。有些人拿出FHA贷款,每个人都必须处理讨厌的允许流程,但对于大多数人的房主与私人派对进行交易。

该系统掩盖了大量的政府干预。它对普通人来说并不明显,因为它通过掩盖保险和融资术语等模糊机制。这些看起来不像传统的现金补贴,但他们以同样的方式扭曲激励,供应和需求。虽然这些机制大部分都没有被注意到,但他们在美国转变了住宅金融。

美国是 世界上最郊区的国家。大多数假设这是个人偏好的有机结果,因为对政策具有形状激励措施的方式几乎没有可见性。现实是政府发挥了巨大的作用。因为这些补贴是复杂的和技术,所以很容易忘记他们的悠久历史,但如果我们想开始了解房屋市场的当前状态,我们必须先了解我们在这里的方式。

Devon Zuegel是一位软件工程师和城市规划爱好者。本文最初出现了 Medium. 跟随 新网工 在Twitter上致力于TAC的城市,城市主义和地点覆盖的饲料。

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